Рейтинг рантье-2015

Год компромиссов: как владельцы коммерческой недвижимости сохраняли свои доходы в период кризиса

Как и 2014-й, прошедший год оказался тяжелым для владельцев коммерческой недвижимости, но хуже всего пришлось отельерам.

По данным Ассоциации «Звездочных отелей», сейчас заполняемость киевских гостиниц составляет 42–50%, что на 3–10 п. п. больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие гостиницы поспешили поднять цены, но по итогам 2015‑го мало кому из них удастся выйти в прибыль. В регионах дела обстоят еще хуже. Количество пустующих площадей превышает 60%.

Именно поэтому Forbes при составлении рейтинга не учитывал сегмент отелей. Это привело к тому, что некоторые завсегдатаи, например Александр Бабаков и Евгений Гинер, контролирующие отель­ного оператора Premier Hotels and Resorts («Премьер Интернешнл»), не вошли в список самых богатых рантье; такая же участь постигла и Леонида Юрушева.

Многие объекты недвижимости остались на территории аннексированного Крыма или Донбасса, где сейчас проходит АТО. Эти активы, если даже и не были разрушены или отобраны, все равно перестали приносить стабильный доход. Поэтому некоторые игроки потеряли свои места в рейтинге и спустились на строчки ниже. Лидером по «потерянным» активам стал Ринат Ахметов. В Донецке у него остались два офисных здания и два отеля. Не повезло и Геннадию Корбану. В Крыму были национализированы три его объекта: отель «Крым», находящийся прямо на ялтинской набережной, пансионат «Энергетик» и отель «Массандра».

Владельцам бизнес‑центров повезло больше, чем отельерам. Спрос на офисные помещения сохранился, однако выиграли те игроки, которые могут предоставить комфортное соотношение цены и качества. Средний уровень вакантности в бизнес-центрах Киева составляет 25–30%.

Лучшая ситуация у владельцев торговых центров.
Оба сегмента коммерческой недвижимости спасают индивидуальные договорен­ности. Тенденция обна­ружилась еще в 2014 году и стала массовой в 2015-м.
Арендаторам предоставляют арендные каникулы, ставку отвязывают от доллара или применяют фиксацию «условного» курса. Часто офисные помещения предоставляют или с высоким уровнем базовой отделки, или разрешают сделать ремонт в счет арендных платежей.

В сегменте торговой недвижимости арендную ставку частично привязывают к выручке. Важную роль играет площадь помещения: чем она больше, тем более гибким может быть владелец в переговорном процессе. В итоге объективно оценить доход рантье практически невозможно. Большое количество опрошенных Forbes компаний не могут спрогнозировать, какую точно сумму арендного дохода они заработают по итогам года. 

Поэтому Forbes впервые сделал упор на арендные площади объектов коммерческой недвижимости. Оценочный годовой доход играет второстепенную роль.

Место	Рантье	Основные объекты	GBA*, кв. м	GLA**, кв. м	Оценочный годовой доход от аренды, млн грн
1	Александр Фельдман	Рынок «Барабашово»	859 200	424 000	800–960
2	Семьи Добрянского, Волошина и Борис Мельничук	Рынок «7 километр»	750 000	370 000	500–700
3	Гарик Корогодский, Александр Меламуд	ТРЦ Dream Town	167 000	90 000	650–715
4	Александр Ярославский	ТРЦ «Караван»	240 000	177000	420–440
5	Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры	ТРЦ Ocean Plaza	165 000	72 000	434–500
6	Виктор Полищук	БЦ и ТРЦ Gulliver	119 700	93 300	325–390
7	Хиллар Теддер	ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Проспект»	226 400	150 500	210–360
8	Вагиф Алиев	БЦ «Парус», БЦ Senator	110 400	83 500	319–382
9	Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий)	БЦ 101 Тower, БЦ IQ	107 000	78 500	326–369
10	Владимир Школьник	сеть БЦ Forum	154 000	123 850	200–230
11	Роман Лунин	ТЦ «Альта Центр», сеть ТРЦ «Экватор»	190 000	152 000	130–160
12	Вадим Ермолаев	ТРК «МОСТ‑сити», Cascade Plaza	257 000	110 000	230–260
13	Анатолий Шкрибляк, Олег Яковенко и партнеры	ТРЦ «Фабрика», ТРЦ «Форум Львів»	83 000	116 600	120–140
14	Ринат Ахметов	БЦ «Леонардо»	39 800	34 000	300–310
15	Виктор Юшковский и партнеры	ТРЦ «Космополит»	160 800	85 000	220–260

*GBA – общая площадь объектов, **GLA – арендная площадь объектов

_________________________________
 
EEFGroup
Воствчно-Европейская Финансовая Группа
кредит, инвестиции, лизинг