четверг, 13 августа 2015 г.

Зарубежный опыт защиты инвесторов в девелоперских проектах

Зарубежный опыт защиты инвесторов в девелоперских проектах
И как обезопасить себя от проблем с защитой прав инвестора в недвижимость в Украине  

В нашей стране инвестирование в новостройки всегда было рисковым предприятием. В основном это связано с неэффективным регулированием рынка со стороны государства, коррумпированностью судебной системы и бездеятельностью прокуратуры в привлечении недобросовестных застройщиков к ответственности.

К сожалению, наши граждане нередко сталкиваются с проблемой «замораживания» строительства. Так было в докризисное время (вспомните резонансный случай с «Элита-Центр», и менее резонансные, но все же показательные – «Киеввысотбуд», «УкрАзияБуд», «Киевреконструкция» и др.). Сегодня, в условиях военного конфликта на востоке и экономического кризиса, даже крупные девелоперские компании снижают темпы строительства.

Среди основных причин приостановления строительных работ во все времена значился недостаток финансирования. Если копнуть глубже, то предпосылки возникновения проблем с финансированием разные. У одних это связано со сложностями в привлечении капитала (поскольку сейчас привлечь банковское финансирование почти нереально, здесь речь идет о привлечении капитала либо акционерного, либо полученного непосредственно от покупателей за счет предпродажи недвижимости).

У других финансирования не хватает, поскольку был запущен проект либо слишком масштабный для текущего рынка, либо с невостребованной концепцией. У третьих – ввиду некорректного бюджетирования затрат. Это все отягощается современным форс-мажором – резкой девальвацией гривны.

В то же время ряд столичных девелоперов, более консервативных в своем подходе к ведению бизнеса, и, возможно, более успешных в привлечении финансирования, продолжают реализовывать свои проекты. Среди них: «Недвижимость от Ковальской» (ЖК «Паркова вежа», Garden city Residence), «Геос» (ЖК Soho Residence, Bon Apart, Lemonade), Stolitsa Group (ЖК «Липинка», ЖК Hoffman House), НЕСТ (ЖК «Покровский посад»).

На мой взгляд, украинцы попадают в сложные ситуации ввиду того, что первичный рынок недвижимости недостаточно регулируем со стороны государства. По сути, квадратные метры может начать продавать любое лицо.

Эта деятельность не лицензируется. Никто не контролирует наличие у застройщика всех необходимых разрешений и согласований в момент заключения сделки купли-продажи, никто не привлекает недобропорядочных строителей к ответственности за несоблюдение сроков или за некачественную работу. Так быть не должно. Я считаю, что нам нужно поучиться у европейских коллег, как сделать рынок более эффективным.

Европейский опыт


В европейских странах, в отличие от Украины, случаи с «замораживанием» строек единичны.
Типичный формат работы девелопера в Европе предусматривает участие банка в финансировании проекта. Сам застройщик обычно вносит порядка 30% от общего бюджета, а на остальные 70% привлекается банковское финансирование.


Как известно, ставки по кредиту в Европе сравнительно низкие (около 4-5%), что позволяет девелоперу без лишних усилий обслуживать кредит. Для покупателей участие банка в проекте является дополнительной гарантией.

Во-первых, банк, выдавая кредит, осуществляет полную проверку заемщика и его бенефициарных собственников. Во-вторых, банк контролирует целевое использование 


денежных средств и зачастую выступает в роли эксроу-агента, защищающего интересы покупателей недвижимости. Средства, полученные от предпродаж недвижимости, поступают на специальный эскроу-счет, и девелопер может ими распоряжаться только при достижении определенных условий (например, завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию).

Как известно, в Украине застройщики стараются финансировать строительство объектов в основном за счет предварительных продаж, сводя участие собственным капиталом к минимуму. Это довольно-таки рискованный подход, поскольку денежный поток, получаемый от предпродаж, трудно спрогнозировать, особенно в условиях политической и экономической нестабильности.

Оплата за объекты недвижимости в развитых странах осуществляется траншами, при этом на этапе начала строительства предоплата составляет от 10% до 30% общей цены. Остаток обычно вносится одним платежом после сдачи дома в эксплуатацию. Это значительно снижает риски инвесторов, связанные с ненадлежащим выполнением застройщиком своих обязательств. Позитив для нас в том, что такая практика начинает применяться и в Украине.

Кроме этого, в ряде европейских стран обязательным условием выступает страхование рисков девелопера. В случае обнаружения скрытых дефектов покупатель имеет право обратиться к застройщику для компенсации своих убытков, а застройщик, в свою очередь, получит компенсацию от страховой компании. Стандартной практикой является страхование скрытых дефектов на срок до 10 лет.

И напоследок хочется отметить высокий уровень правовой защиты прав инвесторов в развитых странах. Повсеместно в Европе существует правило о том, что застройщик имеет право начать продажу недвижимости только после получения всех необходимых разрешений и согласований.

В странах, где покупка новостроек требует нотариального заверения (Франция, Германия, Греция), обязательство проверить наличие разрешительной документации лежит на нотариусе. В ряде стран (Франция, Бельгия, Португалия) право собственности на объект, который будет возведен в будущем, переходит в момент заключения договора, а не в момент его фактической постройки, как в нашей стране.

В других странах (Австрия, Германия, Италия) законодательство обязывает включать в контракт не только описание недвижимости, но и план строительства.

Советы инвесторам

Перед покупкой недвижимости на первичном рынке я бы рекомендовал, как минимум, проверять у застройщика наличие основных документов, необходимых для реализации проекта:
  •  Правоустанавливающие документы на земельный участок: договор аренды земельного участка или выдержка из государственного реестра имущественных прав о регистрации права собственности.
  • Экспертное заключение комплексной государственной экспертизы в отношении проекта застройки.
  • Разрешение на строительство.
  • Генеральный план строительства.
  • Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.
Кроме того, проверить надежность застройщика можно путем:
  • Проверки его финансовой отчетности (ее можно и нужно запрашивать при заключении сделки).
  • Проведения анализа реализованных проектов.
  • Посетив строительную площадку (чтобы проверить, ведутся ли работы на сегодняшний день).
  • Посетив специализированные форумы на интернет-сайтах, посвященных строительству новостроек.

EEFGroup
Воствчно-Европейская Финансовая Группа
кредит, инвестиции, лизинг
 
Отправить комментарий